Przekształcanie gruntów rolnych na działkę budowlaną

Procedura przekształcenia gruntów rolnych na działkę budowlaną jest powszechnie stosowana w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości określonej w ewidencji gruntów jako użytek rolny, planuje zmienić jej zastosowanie na cele budowlane. W sytuacji takiej dochodzi do dwuetapowej procedury tzn. „odrolnienia” gruntów. Procedura ta jest coraz powszechniej stosowana przez deweloperów, który to po nabyciu gruntów rolnych, które to są znacznie tańsze od działek budowlanych, starają się o jej przekształcenie w celu budowy, np. osiedli mieszkaniowych.

Czym są grunty rolne?

Definicję legalną pojęcia gruntu rolnego ustawodawca zawarł w art. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w którym to zawarł w sposób taksatywny katalog gruntów, które należy rozumieć jako grunty rolne oraz te, którym nie nadał takowego przymiotu. Pomimo to, należy zwrócić też uwagę na definicję legalną działki budowlanej zawartej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która stanowi, że mówiąc o działce budowlanej należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Definicja ta zawęża zatem możliwość przekształcania gruntów, gdyż w przypadku, gdy grunt rolny nie będzie posiadał cech właściwych dla działki budowlanej, nie będzie możliwe jego przekształcenie. 

Ograniczanie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne

Podstawową zasadą zawartą w art. 6 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych jest zasada przeznaczania na cele nierolnicze i nieleśne przede wszystkim gruntów oznaczonych w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – innych gruntów o najniższej przydatności produkcyjnej. Ponadto ustawodawca dąży do ograniczenia skutków ujemnego oddziaływania na grunty przy budowie zakładów przemysłowych stanowiąc, że przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty.

1. Zgoda na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne

W celu przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, w określonych w ustawie sytuacjach konieczne jest uzyskanie zgody właściwego organu. Zgoda ta polega na dokonaniu stosownych zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w sposób określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warto jednak zwrócić uwagę, że chcąc dokonać zmiany przeznaczenia gruntu, który określony został w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako grunt rolny, konieczne będzie dokonanie zmiany planu w części odnoszącej się do gruntu, co wiąże się ze skomplikowaną procedurą właściwą dla uchwalania planu. Jednakże może dojść do sytuacji, w której to grunt mający zostać przekształcony, nie jest ujęty w planie. W takiej to sytuacji konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organem właściwym do wydania zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych i leśnych jest:

  • w odniesieniu do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – minister właściwy do spraw rozwoju wsi;
  • w odniesieniu do gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – minister właściwy do spraw środowiska;
  • w odniesieniu do pozostałych gruntów leśnych – marszałek województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej.
  • w odniesieniu do pozostałych gruntów (klasy IV-VI ) nie jest konieczna zgoda.

Wyjątek od tej zasady określony został w art. 10a ustawy, który stanowi, że nie jest wymagana zgoda na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne gruntów znajdujących się w granicach administracyjnych miast.

Warto też zauważyć, że ustawodawca określił sytuacje, w których to nie jest wymagana zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Nie będzie wymagana takowa zgoda w sytuacji, gdy grunt rolny stanowiący użytki rolne klas I-III spełniają następujące warunki:

  1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się na obszarze zwartej zabudowy;
  2. położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej;
  3. położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej;
  4. ich powierzchnia nie przekracza 0.5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Odnosząc się natomiast do samego postępowania, należy wskazać, że w przypadku, gdy konieczna jest zgoda na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych i leśnych, stroną postępowania jest wójt/burmistrz/prezydent miasta, na którego to wniosek dokonuje się stosownych zmian. Ponadto w przypadku, gdy organem właściwym jest minister ds. rozwoju wsi lub minister ds. środowiska, marszałek województwa obowiązany jest przekazać swoją opinię odpowiedniemu ministrowi w terminie 30 dni od chwili złożenia wniosku przez wójta.

2. Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej

Następną czynnością po dokonaniu stosownych zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, jest uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa , IVb, V i VI. Organem właściwym do dokonania tych czynności jest, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – starosta. Decyzję taką starosta podjąć może po dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji, ponadto wydanie takowej decyzji nastąpić musi przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych. Decyzja ta stanowi załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych.

Ostateczną czynnością związaną z przekształcaniem gruntów jest obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych za przekształcenie, a w przypadku, gdy przekształcony został grunt leśny – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek ten powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji, przy czym właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Wysokość należności została przedstawiona w sposób szczegółowy w art. 11 ust. 7 ustawy, przy czym należności te pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji. Należność taką uiszcza się w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna.  Ponadto do dnia 30 czerwca każdego roku należy uiścić opłatę roczną w wysokości 10% należności za wyłączenie gruntu z produkcji.

Finalnie należy wskazać, że ustawodawca przewidział okoliczności powodujące brak obowiązku uiszczania należności oraz opłat rocznych. I tak też obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego;

  1. Do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
  2. Do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. 

Autor: Paweł Wołodźko

Źródła:

  1. https://blog.ongeo.pl/jak-odrolnic-dzialke;
  2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1161);
  3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 741)
- Advertisement -

Więcej artykułów

Zostaw odpowiedź

Please enter your comment!
Please enter your name here