poniedziałek, 14 czerwca, 2021

Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań kością niezgody pomiędzy wynajmującymi i najemcami

Przeczytaj koniecznie

Jednym z ograniczeń wprowadzonych w celu przeciwdziałania epidemii COVID-19 jest wprowadzany kilkukrotnie zakaz handlu w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2. Wprowadzane zakazy handlu w okresie ich obowiązywania udaremniły cel gospodarczy umów najmu zawartych przez najemców objętych tym zakazem. 

W konsekwencji uniemożliwienia przez regulacje prawne użytkowania powierzchni handlowej przez najemców ustawodawca postanowił przesądzić o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 na mocy art. 15ze tzw. tarczy antykryzysowej (ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 1842 z późn. zm.).).

Powiązano tutaj wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań ze złożeniem wobec wynajmującego bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Czas na złożenie takiej woli wynosi trzy miesiące od dnia zniesienia zakazu, przy czym brak wyrażenia woli przedłużenia w wyznaczonym terminie wyklucza skorzystanie z wygaśnięcia z wzajemnych zobowiązań na podstawie art. 15ze tarczy antykryzysowej. Regulacja ta od samego początku budzi wiele kontrowersji i zdaje się nie zadowalać żadnej ze stron umowy. 

Sprzeczne interesy 

Najemcy objęci zakazem handlu w wyniku zastosowania wskazanej regulacji uzyskują zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu za okres zakazu w zamian za każdorazowe przedłużenie umowy najmu o 6 miesięcy oraz okres trwania zakazu. Wg wyliczeń Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług najemcy w galeriach handlowych przedłużą umowy najmu o 647 dni z powodu 107 dni obowiązywania zakazu handlu w wyniku zastosowania art. 15ze tarczy antykryzysowej. 

Wynajmujący poprzez zastosowanie regulacji art. 15ze tarczy antykryzysowej, która ma charakter imperatywny, zostają pozbawieni przychodów z czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za okres zakazu handlu, w zamian uzyskując przedłużenie obowiązywania umowy najmu. Konsekwencje zwolnienia z obowiązku zapłaty czynszu w postaci przedłużenia umowy mogą być szczególnie korzystne dla wynajmujących w sytuacji przedłużenia umów, które wkrótce się kończyły. W wyniku spadku zainteresowania najmem powierzchni handlowej oraz obniżeniem wartości ekonomicznej powierzchni handlowej narażonej na powtarzające się zakazy handlu wynajmujący uzyskują w zamian za zwolnienie z czynszu przedłużenie umów na warunkach nieodzwierciedlających post-pandemiczne realiów gospodarczych. W przypadku wieloletnich umów ciężko ocenić, kto zyska na ich przedłużeniu. 

Jak podnosi Polska Rada Centrów Handlowych, wynajmujący na dużą skalę finansują budowę obiektów handlowych (w ok. 70-80%) przy pomocy kredytów spłacanych przychodami z umów najmu. W wyniku regulacji art. 15ze tarczy antykryzysowej zostają oni pozbawieni wszelkich wpływów z tytułu najmu w trakcie trwania zakazu handlu z perspektywą uzyskania rekompensaty w przyszłości. Okoliczności te utrudniają im obsługę kredytów na sfinansowanie budowy i znacząco pogarszają sytuację finansową centrów handlowych. PRCH podkreśla, że wynajmujący są wykluczeni ze wsparcia rządowego i Polskiego Funduszu Rozwoju skierowanego obecnie do wybranych branż oraz postuluje uchylenie art. 15ze. Rada zaznacza również, że to właśnie najemcy centrów handlowych są beneficjentami pomocy państwowej. 

Pomoc antykryzysowa nie dla wszystkich najemców 

Kierowane przez rząd wsparcie antykryzysowe dla m.in. najemców w galeriach handlowych nie obejmuje przeważającej części przedsiębiorców dotkniętych zakazem handlu w obiektach sprzedaży powyżej 2000m2 . Ze wsparcia wykluczony jest szereg branż (np. sprzedaż zegarków, zabawek), a z powodu przyznawania wsparcia antykryzysowego wyłącznie na podstawie zadeklarowanego kodu PKD (Polskiej Klasyfikacji Działalności) w rejestrze REGON, wielu przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą kwalifikującą się do wsparcia nie otrzyma go (np. franczyzobiorcy firmy Sizeer oraz 50 style). Powoduje to, że krąg uprawnionych z art. 15ze jest niejednolity i nie brakuje wśród niego podmiotów pozbawionych innej pomocy, która mogłaby zrekompensować poniesione straty i pokryć koszty zobowiązań z tytułu umów najmu powierzchni handlowej.

(Nie)Korzystna alternatywa

Potencjalnie korzystniejsze rozwiązanie dla najemców przewiduje art. 495 w związku z art. 475 Kodeksu cywilnego. Wprowadzony zakaz handlu jako okoliczność, za którą żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, spowodował niemożliwość świadczenia po stronie wynajmującego. Wynajmujący w trakcie trwania zakazu handlu nie był w stanie oddać w używanie najemcy powierzchni handlowej przydatnej do umówionego użytku. 

Ustawodawca w art. 15ze w ustępie czwartym wprost wskazuje, że „postanowienia ust. 1-3 (artykułu 15ze – przyp. aut.) nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.”. Takie ukształtowanie przepisu nie wyklucza zastosowania dyspozytywnego art. 495 KC w przedstawionej sprawie. W konsekwencji zastosowania art. 495 KC właściciele galerii handlowych zostają pozbawieni możliwości żądania zapłaty czynszu (świadczenia wzajemnego) za okres, w którym ich świadczenie stało się niemożliwe. 

Ostrożnie oceniając możliwość zastosowania regulacji Kodeksu cywilnego w tym zakresie należy podkreślić, że udowodnienie niemożliwości świadczenia wynajmującego będzie leżeć po stronie najemców chcących uwolnić się od obowiązku zapłaty czynszu bez przedłużania umowy. Istotną kwestią będzie wykazanie, że świadczenie wynajmującego w całości stało się niemożliwe. Oznacza to, że jedynie po wnikliwej lekturze łączącej strony umowy będzie można ustalić czy nie wyklucza ona zastosowania art. 495 KC oraz czy wynikające z niej zobowiązanie do świadczenia przez wynajmującego stało się niemożliwe. Nietrudno dostrzec, że w przypadku nierównej pozycji ekonomicznej potencjalny spór sądowy pomimo silnych argumentów po stronie najemców może okazać się wyczerpujący i zbyt ryzykowny. 

Niejednolita praktyka 

Właściciele obiektów handlowych zdają sobie sprawę z zagrożenia płynącego z postanowień Kodeksu cywilnego. Okres początkowej próby obejścia regulacji art. 15ze tarczy antykryzysowej poprzez skłanianie najemców do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystania z powierzchni lub też oczekiwanie czynszu za najem powierzchni magazynowej zakończył się. Obecnie wynajmujący dość stanowczo bronią regulacji tarczy antykryzysowej, która choć częściowo zabezpiecza ich interesy – odmiennie niż regulacje Kodeksu cywilnego, które nie przewidują żadnej rekompensaty dla strony umowy, której z kolei świadczenie stało się niemożliwe (w tym również za gotowość do świadczenia, które stało się niemożliwe). 

W sytuacji niepewności co do obowiązku zapłaty czynszu za okres zakazu handlu regulacja art. 15ze tarczy antykryzysowej staje się pewnego rodzaju kartą przetargową do negocjacji dotyczących warunków umowy po okresie zakazu. Wynajmujący uzależniają udzielenie obniżenia czynszu w okresie rozruchu po zakazie handlu (ustawodawstwo w żaden sposób tego nie reguluje) od wcześniejszego złożenia oświadczenia woli o przedłużeniu umowy, o którym mowa w art. 15ze. Najemcy, którzy nie zdecydują się na zastosowanie regulacji tarczy antykryzysowej zostaną pozbawieni obniżenia czynszu w okresie swoistej „rekonwalescencji”. 

Niepewna przyszłość 

Rząd, ponownie wprowadzając zakaz handlu w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, konsekwentnie milczy odnośnie do dalszego losu umów najmu objętych zakazem przedsiębiorców, którzy są skazani na znaczące przedłużenie ich umów albo ryzykowny spór z wynajmującym. Wciąż brak informacji o potencjalnej interwencji ustawodawczej w tym zakresie. Obecny kształt art. 15ze tarczy antykryzysowej, nie zadowala stron umowy najmu i w sposób istotny faworyzuje silniejszego ekonomicznie wynajmującego, przyznając mu każdorazowo wydłużenie umowy najmu o 6 miesięcy i okres zakazu handlu. We wskazanej regulacji widać również pewne zabezpieczenie interesów państwa. 

W przypadku próby uzyskania przez wynajmujących odszkodowania od Skarbu Państwa za „lockdown” regulacja art.15ze będzie stanowić przeszkodę w uzyskaniu pełnego odszkodowania (szkoda ta została zrekompensowana) za pozbawienie czynszu oraz opłat eksploatacyjnych w okresie zakazu oraz utratę wartości ekonomicznej oferowanej powierzchni handlowej. Obecnie nawet drobni przedsiębiorcy coraz śmielej rozważają pozwanie Skarbu Państwa i dochodzenie swoich praw przed sądem, jednak jedynie w przypadku wynajmujących istnieje realna groźba obowiązku wypłaty wielomilionowych odszkodowań. 

Najemcy ucierpią najbardziej 

W całej sytuacji najemcy centrów oraz galerii handlowych odczują dotkliwie i bezpośrednio konsekwencje zakazu handlu – z powodu utraty przychodów z działalności oraz spadku zainteresowania zakupami w galeriach handlowych. Należy również wspomnieć o wiszącym nad najemcami zagrożeniu w postaci rocznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych. Wynajmujący powszechnie rezerwują sobie w umowach prawo do wyrównania wydatków, jakie ponieśli na utrzymanie obiektu, przerzucając te koszty na najemców. Sytuacja ta nie dotyczy wszystkich najemców jednakowo – część dużych marek, na których zależało wynajmującemu, zostaje zwolniona z ich ponoszenia. 

W tej sytuacji to najmniejsi najemcy pomimo wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań w okresie zakazu handlu mogą zostać zmuszeni do poniesienia opłat eksploatacyjnych za ten okres. Trudno ocenić, czy najemcy będą w stanie w ogóle podjąć działalność po zniesieniu kolejnego zakazu handlu, nie wspominając o zapłacie rocznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych. Obecnie można jedynie oczekiwać nowego uregulowania prawnego dotyczącego czynszu w okresie zakazu handlu oraz okresu przejściowego po jego zniesieniu. Niestety dalsze oczekiwanie na zmianę może spowodować, że niewielu jej doczeka. 

Autor: Mateusz Garncarz 

Źródła:

1. Diana Kalita-Knapczyk „Galerie – właścicieli i najemców czekają trudne rozliczenia za czas lockdownu” https://www.prawo.pl/biznes/galerie-handloweprzed-trudnymi-rozmowami-o-rozliczeniach-za,506084.html (dostęp na 15.03.21 r) 

2. Postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10 czerwca 2020 r. Sygn. akt XXVI GCo 107/20 

3. Maciej Stasiewicz, Michał Romanowski „Niedźwiedzia przysługa Ministerstwa Rozwoju dla najemców” Dziennik Gazeta Prawna 2/2021 z 05.01.2021 [dodatek: Gazeta Prawna, str. 6]

- Advertisement -

Więcej artykułów

Zostaw odpowiedź

Please enter your comment!
Please enter your name here

Najnowsze artykuły